01 · A reforma e os prazos
Quatro tributos viram dois até 2033
2026Ano de teste
2027CBS substitui PIS e Cofins
2029 a 2032ICMS e ISS caem 10% ao ano
2033Modelo completo
Reforma Tributária · Investidor Atrio
O que muda para quem investe nos hotéis Atrio
Reunimos aqui, em linguagem simples, o que a Reforma Tributária muda para você: os prazos, o impacto nos hotéis, a nota fiscal do aluguel e o que a Atrio está fazendo.
Atualizado em 9 de novembro de 2026
01 · A reforma e os prazos
02 · Como a Atrio se organiza
Hotéis, sistemas e contratos adaptados a cada etapa
- Tarifas e contratos comerciais revistos
- Compras negociadas para garantir crédito
- Notas e sistemas no novo padrão
- Apoio a quem precisar emitir nota
03 · Impacto na hotelaria
Hospedagem e alimentação com alíquota 40% menor
- Regime específico para hotelaria e para bares e restaurantes
- Bebidas alcoólicas ficam fora da redução
- O hotel desconta o imposto pago nas compras
04 · Impacto para o investidor
O que muda depende do seu perfil
Não contribuinte
Até 3 imóveis alugados ou até R$ 240 mil de aluguéis no ano anterior.
- Nota fiscal
- Não emite
- O que fazer
- Assinar a declaração de não contribuinte
Contribuinte
Mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguéis no ano anterior.
- Nota fiscal
- A partir de 01/01/2027
- O que fazer
- Inscrição no CNPJ só para CBS e IBS, com o seu contador. Não é abrir empresa.
Pessoa jurídica
Contribuinte em qualquer caso. Não há limite de imóveis ou de receita.
- Nota fiscal
- A partir de 01/12/2026. Simples Nacional: 01/01/2027
- O que fazer
- Emitir a nota de cada aluguel recebido
- Boa notícia
- PIS e Cofins sobre o aluguel deixam de existir em 2027
Cada unidade autônoma do hotel conta como um imóvel, mesmo sem matrícula própria. Os limites somam todos os imóveis alugados em seu nome. Faça a simulação ou veja como ficam os impostos na locação.
O que não muda para você
A locação continua, e a Atrio repassa o valor do imposto da nota
- A locação segue como o modelo da Atrio. Para a Atrio, é o modelo que gera mais resultado ao investidor na hotelaria.
- Você recolhe a CBS e o IBS destacados na sua nota, e a Atrio repassa a você esse valor junto com o aluguel.
- O valor e a data do aluguel seguem o seu contrato.
- O fundo de reserva segue como previsto no seu contrato.
- O Imposto de Renda segue as regras atuais.
Próxima atualizaçãoApós a resolução do Senado sobre a alíquota de referência, prevista até 15/12/2026.
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01 · A reforma e os prazos
Quatro tributos viram dois, em etapas, até 2033
PIS e Cofins dão lugar à CBS, que é federal. ICMS e ISS dão lugar ao IBS, de estados e municípios. Em cada etapa da cadeia, a empresa desconta o imposto pago nas compras.
Cronograma
- 2026
Ano de teste
CBS de 0,9% e IBS de 0,1% aparecem na nota fiscal. Quem cumpre as obrigações da nota não recolhe esses valores.
- 2027
A CBS começa
PIS e Cofins deixam de existir e a CBS passa a ser cobrada. O IBS segue em teste, a 0,1%. O Imposto Seletivo começa a valer.
- 2028
Mesmas regras de 2027
ICMS e ISS seguem integrais.
- 2029 a 2032
Troca gradual
ICMS e ISS ficam em 90%, 80%, 70% e 60% da alíquota atual. O IBS sobe na mesma proporção.
- 2033
Modelo completo
ICMS e ISS deixam de existir. CBS e IBS valem integralmente.
O que ainda não está definido
A alíquota de referência. Em 28/10/2026, o TCU calculou a CBS de 2027 em 11,3%. O Senado tem até 15/12/2026 para fixar a alíquota por resolução.
Próxima atualização: após a resolução do Senado.
Termos usados
- CBS
- Contribuição sobre Bens e Serviços. Federal. Substitui PIS e Cofins.
- IBS
- Imposto sobre Bens e Serviços. De estados e municípios. Substitui ICMS e ISS.
- Imposto Seletivo
- Incide sobre produtos como bebidas alcoólicas e açucaradas.
- NFS-e
- Nota Fiscal de Serviço eletrônica. É a nota usada para o aluguel.
- Alíquota de referência
- Percentual padrão de CBS e IBS. As reduções da lei são calculadas sobre ele.
Base legal
- Emenda Constitucional nº 132/2023 (transição de 2026 a 2033)
- Lei Complementar nº 214/2025, arts. 343, 346 e 348 (ano de teste de 2026)
- Lei Complementar nº 214/2025, arts. 349 e 353 (fixação da alíquota de referência pelo Senado)
- Lei Complementar nº 227/2026 (alterações na LC 214/2025)
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02 · Como a Atrio se organiza
A Atrio adapta os hotéis a cada etapa da transição
O trabalho segue o cronograma da lei e é validado com assessoria tributária e jurídica externa.
01
Tarifas e contratos
Revisão das tarifas e dos contratos com empresas, agências e eventos para a nova tributação da hospedagem.
02
Compras e fornecedores
Negociação com fornecedores para garantir o crédito dos novos tributos nas compras dos hotéis.
03
Notas e sistemas
Sistemas dos hotéis preparados para emitir e conferir notas com CBS e IBS.
04
Apoio ao investidor
Informe mensal do valor de cada aluguel para quem precisar emitir nota e canal de dúvidas exclusivo.
Próxima atualização: após a resolução do Senado sobre a alíquota de referência, prevista até 15/12/2026.
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03 · Impacto na hotelaria
Hospedagem e alimentação terão alíquota 40% menor
A lei criou um regime específico para hotelaria e para bares e restaurantes. A redução é aplicada sobre a alíquota de referência.
O que já sabemos
| Receita do hotel | Alíquota |
|---|---|
| Hospedagem | 40% menor |
| Alimentos e bebidas não alcoólicas preparados no hotel | 40% menor |
| Alimentos e bebidas comprados prontos e revendidos sem preparo | Sem redução |
| Bebidas alcoólicas, mesmo preparadas no hotel | Sem redução |
- O hotel desconta o imposto pago nas compras de fornecedores.
Frentes em revisão nos hotéis
Tarifas
Diárias e contratos com empresas, agências e eventos.
Compras
Mix de fornecedores e condições de compra.
Alimentos e bebidas
Preços por tipo de produto.
Notas e sistemas
Emissão e conferência no novo padrão.
O que ainda não está definido
A alíquota final. Por isso, o efeito em cada hotel ainda não pode ser calculado. Próxima atualização: após a resolução do Senado, prevista até 15/12/2026.
Base legal
- LC 214/2025, arts. 273 a 276: regime específico de bares e restaurantes, com redução de 40%
- LC 214/2025, art. 273, § 2º, II e III: ficam fora do regime os produtos sem preparo no estabelecimento e as bebidas alcoólicas
- LC 214/2025, art. 277, parágrafo único: alimentação e bebidas no hotel seguem as regras de bares e restaurantes
- LC 214/2025, art. 281: redução de 40% para hotelaria
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04 · Impacto para o investidor
O seu perfil define se você emite nota fiscal do aluguel
A lei separa três perfis. Veja o seu e faça a simulação.
Preciso emitir nota?
As regras da lei
Pessoa física é contribuinte quando
- No ano anterior, teve mais de 3 imóveis alugados e recebeu mais de R$ 240 mil de aluguéis; ou
- No próprio ano, os aluguéis passam de R$ 288 mil, também com mais de 3 imóveis.
Os valores são corrigidos mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei, em janeiro de 2025.
Empresa (CNPJ)
É contribuinte em qualquer caso, desde o primeiro imóvel.
Como ficam os impostos na locação?
- Quem é contribuinte destaca a CBS e o IBS na nota do aluguel.
- A locação tem alíquota 70% menor que a de referência. Com a CBS de 2027 calculada pelo TCU em 11,3%, CBS e IBS somados ficam em cerca de 3,4% sobre o aluguel.
- Você recolhe a CBS e o IBS destacados na sua nota. A Atrio repassa a você esse valor junto com o aluguel.
- Boa notícia para empresas: PIS e Cofins deixam de existir em 2027. Quem hoje paga esses tributos sobre o aluguel deixa de ter esse custo.
- O fundo de reserva segue como previsto no seu contrato.
- O Imposto de Renda segue as regras atuais.
Regime opcional de 3,65% (art. 487)
A Atrio avaliou esse regime para os contratos dos hotéis e não o recomenda.
O modelo de locação continua
A locação segue como o modelo da Atrio. Para a Atrio, é o modelo que gera mais resultado ao investidor na hotelaria. Dúvidas sobre o tema? Fale com o nosso time.
Nota fiscal do aluguel
| Quem | Emite a partir de |
|---|---|
| Empresa (CNPJ) | 01/12/2026 |
| Empresa do Simples Nacional | 01/01/2027 |
| Pessoa física contribuinte | 01/01/2027 |
| Pessoa física não contribuinte | Não emite |
Como emitir
NFS-e no Portal Nacional, código 99.03.01 (Locação de bens imóveis). A pessoa física contribuinte faz inscrição no CNPJ só para CBS e IBS. A inscrição não transforma a pessoa física em empresa.
Como a Atrio ajuda
Todo mês, a Atrio informa o valor do aluguel e dos impostos para a emissão da nota, pelo Portal do Investidor e por e-mail. Quem emite em dezembro recebe o primeiro informe em 10/12/2026. Quem começa em janeiro, em 10/01/2027.
Não é contribuinte? Assine a declaração de não contribuinte.
Base legal
- LC 214/2025, art. 251, § 1º, I: critérios da pessoa física (ano anterior)
- LC 214/2025, art. 251, § 2º, II, e Decreto nº 12.955/2026, art. 382, § 1º, III: enquadramento no próprio ano (receita 20% acima do limite, observada a quantidade de imóveis)
- Decreto nº 12.955/2026, art. 383: imóvel distinto é cada unidade autônoma, ainda que não registrada
- LC 214/2025, art. 251, § 5º: correção mensal do limite pelo IPCA
- LC 214/2025, art. 261, parágrafo único: redução de 70% na locação
- LC 214/2025, art. 347: CBS reduzida em 0,1 ponto percentual em 2027 e 2028
- LC 214/2025, art. 487: regime opcional de 3,65%
- Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III, g, e § 1º: NFS-e da locação a partir de 01/12/2026; Simples Nacional a partir de 01/01/2027
- Decreto nº 13.075/2026 e Resolução CGIBS nº 13/2026: CNPJ e documentos fiscais da pessoa física contribuinte a partir de 01/01/2027
- Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007/2026: código 99.03.01
Impacto para o investidor
Declaração de não contribuinte
Não é contribuinte? Assine a declaração e envie à Atrio
A declaração confirma que você não precisa emitir nota fiscal do aluguel. Ela é só para pessoa física. Empresas emitem nota em qualquer caso.
- PreenchaSeus dados abaixo
- GereO arquivo em PDF ou Word
- AssinePelo gov.br, certificado ou à mão
- EnviePara o e-mail da Atrio
Sem a declaração, a Atrio considera que você é contribuinte e vai pedir a nota de cada aluguel. Envie até 23/12/2026. Na dúvida sobre o seu caso, fale com o seu contador antes de assinar.
Seus dados
Como assinar e enviar
Pelo gov.br (gratuito, recomendado)
Acesse assinador.iti.br com sua conta gov.br nível prata ou ouro. Envie o PDF, posicione a assinatura no campo indicado, confirme com o código recebido e baixe o arquivo assinado. Pelo celular, use o aplicativo gov.br.
Com certificado digital (e-CPF)
Assine o PDF no programa do seu certificado ou na plataforma que você já usa.
À mão
Imprima, assine no campo indicado e fotografe ou escaneie a página inteira, com boa luz e sem cortes.
Envie o arquivo assinado para relacionamento@atriohoteis.com.br, com o assunto "Declaração de não contribuinte" e o seu nome.
Se a sua situação mudar (quantidade de imóveis ou receita de aluguéis), avise a Atrio em até 30 dias.
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Perguntas frequentes
Preciso emitir nota fiscal do aluguel?
Depende do seu perfil. Empresas emitem em qualquer caso. Pessoas físicas, só se forem contribuintes. Faça a simulação.
Quem paga o imposto da nota do aluguel?
Você recolhe a CBS e o IBS destacados na sua nota. A Atrio repassa a você esse valor junto com o aluguel.
O modelo de locação muda?
Não. A locação segue como o modelo da Atrio. Para a Atrio, é o modelo que gera mais resultado ao investidor na hotelaria.
Preciso abrir uma empresa?
Não. A pessoa física contribuinte faz inscrição no CNPJ só para CBS e IBS. A inscrição não transforma a pessoa física em empresa.
E o Imposto de Renda?
Segue as regras atuais. Para dúvidas sobre Imposto de Renda, fale com o seu contador.
O fundo de reserva muda?
Não. O fundo de reserva segue como previsto no seu contrato.
Qual a notícia boa da reforma?
Para empresas que hoje pagam PIS e Cofins sobre o aluguel, esse custo deixa de existir em 2027. O valor da CBS e do IBS da nota é repassado a você pela Atrio. Nos hotéis, o imposto pago nas compras passa a gerar crédito de forma mais ampla. O ganho tem dois limites: compras de fornecedores do Simples Nacional geram crédito menor, e a folha de pagamento não gera crédito.
Outros canais
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